quarta-feira, 10 de fevereiro de 2016

Financiamento de Construção pela Caixa - Noções Básicas

O sonho da casa própria, principalmente quando decidimos construir uma casa, demanda muitos recursos financeiros e quando uma pessoa não dispõe desse valor total o caminho é recorrer a um financiamento, que será utilizado para comprar um terreno e custear toda a obra até a entrega. Em alguns casos, o cliente precisa ter 20% ou 10% do custo total da Obra, dependendo da modalidade de aprovação do seu crédito.

Nesse texto vamos demonstrar de maneira bem objetiva e resumida como funciona o financiamento de aquisição de terreno e construção residencial pela Caixa. 

ROTEIRO BASE:

Primeiro:  Escolha do terreno! Incluindo a documentação regularizada (escritura em nome do vendedor e matrícula sem alienação); o vendedor deve concordar em receber o valor do terreno no momento da assinatura do contrato com a Caixa. Caso você já possua o terreno, apenas a documentação precisa estar em ordem.

Segundo: O PROJETO da construção! Nesta etapa também deverá ser trabalhado todo planeamento da OBRA, o processo de elaboração do cronograma com base nas especificações do projeto.

Terceiro: O nosso Responsável Técnico pelo projeto (Engenheiro ou Arquiteto) deverá dar entrada na APROVAÇÃO dentro da Prefeitura e em seguida na Caixa.

Quarto: Solicitaremos para envio ao Correspondente Bancário a DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA para comprovação de renda e do imóvel. No momento adequado você receberá a lista de todos documentos necessários a serem apresentados.

Quinto: ANÁLISE da documentação pela Caixa e após aprovação final a ASSINATURA DO CONTRATO, que representará a liberação para o início da OBRA.

Sexto: EXECUÇÃO DA OBRA. Seguindo o Cronograma aprovado, a Caixa irá liberar o recurso. É necessário saber que para haver liberação do recurso pela Caixa, um engenheiro eleito pelo banco deverá realizar um laudo. Assim, será atestado que a construtora cumpriu o cronograma, além de atestar a qualidade dos materiais utilizados.

Sétimo: FINALIZAÇÃO DA OBRA. Realizado todas as etapas do cronograma, você terá seu imóvel novo, de alta qualidade!



ALGUMAS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES:

1. Também é possível incluir no financiamento móveis modulados para toda a casa. 
2. Durante a fase de construção o Cliente paga a Caixa o juros do financiamento do seu Contrato, as parcelas somente terão início após a finalização completa da Obra, incluindo a entrega de toda documentação exigida pela Caixa.
3. Os custos iniciais até a assinatura com a Caixa são de responsabilidade do Cliente, devendo ele negociar as formas de pagamento.
4. Mensalmente a Caixa cobrará um valor previamente determinado para visita do Engenheiro responsável e cada medição.
5. O cliente deve estar ciente que qualquer falha na documentação final: Habite-se, CND's, Certidões Cartorárias impedem a entrega do imóvel. O cliente deve estar atento a previsão destes custos.
6. Entrada do Financiamento: Como informado acima, a CEF financia 90% ou 80% da obra, ficando então, uma diferença a ser considerado como Entrada. Se você não possuir todo o valor da entrada, fique calmo, pois você pode utilizar seu FGTS(e de sua esposa/marido) como abatimento. Lembrando que para fazer uso do FGTS na entrada do financiamento, não pode haver edificação no lote, ou seja, a construção deve estar sendo iniciada do zero. Caso haja algum item já iniciado na obra (serviços preliminares, Documentação, Terraplenagem, Projetos..etc) e este já conste como EXECUTADO em sua planilha de cronograma, este valor pode abater o valor de Entrada do Financiamento. É uma boa estratégia para diminuir o valor a ser pago na entrada.
7. Pontos de Atenção para a liberação da primeira parcela: A - Após a assinatura do Contrato, o mesmo deverá ser registrado no Cartório de Imóveis de sua cidade para que a Primeira parcela seja autorizada. O processo de registro do contrato demora em média uns 10 dias, caso não haja nenhum tipo de Recusa. O valor desta tarefa não é passado por telefone pela maioria dos Cartórios, já que o mesmo se trata de um percentual sobre o valor do Contrato. B - É necessário recolher um valor de INSS dos funcionários da Obra através de uma guia GPS.

DÚVIDAS GERAIS:

1. Como funciona o repasse de dinheiro da CAIXA no processo da construção e aquisição do lote?
De posse de toda a documentação e projetos aprovados pela prefeitura e CREA o proponente será entrevistado pelo banco para análise de todos os papéis. O cadastro sendo aprovado, a documentação segue para o jurídico e os projetos e planilhas para o setor de engenharia. Tudo estando OK a liberação do dinheiro será da seguinte maneira:
1º) à vista: pagamento do dinheiro do terreno diretamente na conta do vendedor;
2º) 1º parcela: pagamento da primeira parcela do financiamento da construção quando a primeira etapa estabelecida pelo seu engenheiro estiver concluída;
3º) 2º parcela: da mesma forma da 2º;
4º) 3º parcela: da mesma forma da 3º.
Caso a sua obra necessite de mais de 03 etapas (meses de obra) ela terá mais parcelas.
Ficou claro que é bom ter um dinheiro guardado para adiantamento dos pedreiros e um talão de cheques ou notinha na casa de materiais de construção por 30 dias até a liberação do dinheiro da CAIXA.

2. É possível alterar o projeto na fase da execução?
Sim. É só comunicar o responsável técnico (engenheiro/arquiteto) da obra para ele fazer as mudanças no projeto, requerer a aprovação da prefeitura e CREA, e em seguida comunicar a CAIXA. Esta solicitação de alteração será encaminhada para o setor de engenharia do banco e se ele der parecer positivo, ok!

Nossas fontes de pesquisa:
1. http://nossacasa2013.blogspot.com.br/2013/02/dicas-para-financiamento-de-construcao.html
2. http://www.alex3d.com.br/dicas/dicas.html
3. http://www.menonesousa.com.br/financiar-a-construcao-pela-caixa-veja-como-funciona-o-financiamento/
4. http://www.caixa.gov.br/Paginas/home-caixa.aspx

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